Ответы на часто задаваемые вопросы

Государственные и муниципальные услуги можно получить на сайте Госуслуги (http://gosuslugi.ru). Для этого необходимо иметь подтвержденную учетную запись на сайте Госуслуг. Пройдите регистрацию на сайте, обратитесь в один из Центров обслуживания граждан и получайте услуги в электронном виде!

В состав общего имущества многоквартирного дома входят:

- помещения в многоквартирном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного жилого и нежилого помещения в этом многоквартирном доме (помещения общего пользования), в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, колясочные, чердаки, технические этажи (включая построенные за счет средств собственников помещений встроенные гаражи и площадки для автомобильного транспорта, мастерские, технические чердаки) и технические подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного жилого и нежилого помещения в многоквартирном доме оборудование (включая котельные, бойлерные, элеваторные узлы и другое инженерное оборудование);

- крыши;

- ограждающие несущие конструкции многоквартирного дома (включая фундаменты, несущие стены, плиты перекрытий, балконные и иные плиты, несущие колонны и иные ограждающие несущие конструкции);

- ограждающие ненесущие конструкции многоквартирного дома, обслуживающие более одного жилого и нежилого помещения (включая окна и двери помещений общего пользования, перила, парапеты и иные ограждающие ненесущие конструкции);

- механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в многоквартирном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного жилого и нежилого помещения;

- земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом и границы которого определены на основании данных государственного кадастрового учета, с элементами озеленения и благоустройства;

- иные объекты, предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства многоквартирного дома, включая трансформаторные подстанции, тепловые пункты, предназначенные для обслуживания одного многоквартирного дома, коллективные автостоянки, гаражи, детские и спортивные площадки, расположенные в границах земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом.

Потребитель коммунальных услуг в многоквартирном доме вне зависимости от выбранного способа управления многоквартирным домом в составе платы за коммунальные услуги отдельно вносит плату за коммунальные услуги, потребленные в жилом или нежилом помещении, и плату за коммунальные услуги, предоставленные на общедомовые нужды (пункт 40 Правил предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 6 мая 2011 г. № 354 (далее – Правила).

Размер платы за коммунальные услуги по холодному, горячему водоснабжению и электроснабжению, предоставленные на общедомовые нужды в многоквартирном доме, определяется в зависимости от наличия либо отсутствия общедомовых приборов учета данных коммунальных услуг (пункт 44 Правил).

При оборудовании многоквартирного дома коллективным (общедомовым) прибором учета расчет объема коммунальной услуги, предоставленной на общедомовые нужды, определяется как разница между объемом коммунального ресурса, определенного по показаниям коллективного (общедомового) прибора учета, и суммарным потреблением коммунального ресурса в жилых и нежилых помещениях многоквартирного дома.

Распределяемый между потребителями объем коммунального ресурса, предоставленного на общедомовые нужды, за расчетный период не может превышать объема коммунальной услуги, рассчитанной исходя из нормативов потребления коммунальной услуги, предоставленной на общедомовые нужды, за исключением случаев, когда общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме, проведенным в установленном порядке, принято решение о распределении объема коммунальной услуги в размере превышения объема коммунальной услуги, предоставленной на общедомовые нужды, определенного исходя из показаний коллективного (общедомового) прибора учета, над объемом, рассчитанным исходя из нормативов потребления коммунальной услуги, предоставленной на общедомовые нужды, между всеми жилыми и нежилыми помещениями пропорционально размеру общей площади каждого жилого и нежилого помещения.

В случае если указанное решение не принято, объем коммунальной услуги в размере превышения объема коммунальной услуги, предоставленной на общедомовые нужды, определенного исходя из показаний коллективного (общедомового) прибора учета, над объемом, рассчитанным исходя из нормативов потребления коммунальной услуги, предоставленной на общедомовые нужды, исполнитель (юридическое лицо или индивидуальный предприниматель, предоставляющий потребителю коммунальные услуги) оплачивает за счет собственных средств.

Такой порядок расчета не распространяется на случаи, при которых исполнителем коммунальной услуги является ресурсоснабжающая организация.

Объем коммунального ресурса, предоставленного на общедомовые нужды за расчетный период, рассчитывается и распределяется между потребителями пропорционально размеру общей площади принадлежащего каждому потребителю (находящегося в его пользовании) жилого или нежилого помещения в многоквартирном доме.

В настоящее время при определении размера платы за коммунальную услугу по отоплению на территории Республики Бурятия применяется порядок расчета, установленный Правилами предоставления коммунальных услуг гражданам, утвержденными Постановлением Правительства Российской Федерации от 23 мая 2006 г. № 307 (далее – Правила № 307).

При оборудовании многоквартирного дома коллективным (общедомовым) прибором учета тепловой энергии и при отсутствии индивидуальных приборов учета тепловой энергии расчет размер платы за отопление определяется путем произведения общей площади жилого помещения, среднемесячного объема потребления тепловой энергии на отопление за предыдущий год и тарифа на тепловую энергию, установленного Региональной службой по тарифам Республики Бурятия (подпункт «б» пункта 21 Правил № 307).

Среднемесячный объем потребления тепловой энергии рассчитывается путем сложения ежемесячных данных об объеме (количестве) потребления тепловой энергии за предыдущий год, полученных на основании показаний коллективного (общедомового) прибора учета тепловой энергии, и деления этого значения на 12 (количество месяцев в году).

Исчисленный по среднемесячному объему потребления тепловой энергии размер платы по отоплению корректируется 1 раз в год. Корректировка проводится с учетом общего размера платы за тепловую энергию, определенного исходя из фактических показаний коллективного (общедомового) прибора учета (подпункт «б» пункта 21 Правилам № 307).

При отсутствии коллективных (общедомовых) приборов учета и индивидуальных приборов учета – путем умножения общей площади жилого помещения на норматив потребления тепловой энергии на отопление и умножения полученного значения на тариф на тепловую энергию, установленный Региональной энергетической комиссией Республики Бурятия.

Исходя из изложенного оплата коммунальной услуги по отоплению производится каждый месяц календарного года равными частями.

Применение иного порядка определения размера платы за коммунальную услугу по отоплению является нарушением действующего жилищного законодательства.

Плата за жилое помещение и коммунальные услуги вносится на основании платежных документов, представленных не позднее первого числа месяца, следующего за истекшим месяцем, если иной срок не установлен договором управления многоквартирным домом (пункт 2 статьи 155 Жилищного кодекса Российской Федерации).

Согласно пункту 69 Правил предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов утвержденных, постановление Правительства Российской Федерации от 06 мая 2011 г. № 354 в платежном документе указывается:

а) почтовый адрес жилого (нежилого) помещения, сведения о собственнике (собственниках) помещения (с указанием наименования юридического лица или фамилии, имени и отчества физического лица), а для жилых помещений государственного и муниципального жилищных фондов – сведения о нанимателе жилого помещения (с указанием фамилии, имени и отчества нанимателя);

б) наименование исполнителя (с указанием наименования юридического лица или фамилии, имени и отчества индивидуального предпринимателя), номер его банковского счета и банковские реквизиты, адрес (место нахождения), номера контактных телефонов, номера факсов и (при наличии) адреса электронной почты, адрес сайта исполнителя в сети Интернет;

в) указание на оплачиваемый месяц, наименование каждого вида оплачиваемой коммунальной услуги, размер тарифов (цен) на каждый вид соответствующего коммунального ресурса, единицы измерения объемов (количества) коммунальных ресурсов;

г) объем каждого вида коммунальных услуг, предоставленных потребителю за расчетный период в жилом (нежилом) помещении, и размер платы за каждый вид предоставленных коммунальных услуг, определенные в соответствии с настоящими Правилами;

д) объем каждого вида коммунальных услуг, за исключением коммунальных услуг по отоплению и горячему водоснабжению, произведенных исполнителем при отсутствии централизованных теплоснабжения и горячего водоснабжения, предоставленных за расчетный период на общедомовые нужды в расчете на каждого потребителя, и размер платы за каждый вид таких коммунальных услуг, определенные в соответствии с настоящими Правилами;

е) общий объем каждого вида коммунальных услуг на общедомовые нужды, предоставленный в многоквартирном доме за расчетный период, показания коллективного (общедомового) прибора учета соответствующего вида коммунального ресурса, суммарный объем каждого вида коммунальных услуг, предоставленных во всех жилых и нежилых помещениях в многоквартирном доме, объем каждого вида коммунального ресурса, использованного исполнителем за расчетный период при производстве коммунальной услуги по отоплению и (или) горячему водоснабжению (при отсутствии централизованных теплоснабжения и (или) горячего водоснабжения);

ж) сведения о размере перерасчета (доначисления или уменьшения) платы за коммунальные услуги с указанием оснований, в том числе в связи с пользованием жилым помещением временно проживающими потребителями; предоставлением коммунальных услуг ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность; временным отсутствием потребителя в занимаемом жилом помещении, не оборудованном индивидуальными и (или) общими (квартирными) приборами учета; уплатой исполнителем потребителю неустоек (штрафов, пеней), установленных федеральными законами и договором, содержащим положения о предоставлении коммунальных услуг; иными основаниями, установленными в настоящих Правилах;

з) сведения о размере задолженности потребителя перед исполнителем за предыдущие расчетные периоды;

и) сведения о предоставлении субсидий и льгот на оплату коммунальных услуг в виде скидок (до перехода к предоставлению субсидий и компенсаций или иных мер социальной поддержки граждан в денежной форме);

к) сведения о рассрочке и (или) отсрочке внесения платы за коммунальные услуги, предоставленной потребителю.

В соответствии с приказом Министерства Регионального развития РФ от 19 сентября 2011 г. № 454 утверждены примерная форма платежного документа для внесения платы за содержание и ремонт жилого помещения, в том числе предоставление коммунальных услуг и методические рекомендации по ее заполнению.

Переустройство квартиры – это установка, замена или перенос инженерных сетей, санитарно-технического, электрического или другого оборудования, требующие внесения изменения в технический паспорт жилого помещения (установка бытовых электроплит взамен газовых плит или кухонных очагов, перенос нагревательных сантехнических и газовых приборов, устройство вновь и переоборудование существующих туалетов, ванных комнат, прокладку новых или замену существующих подводящих и отводящих трубопроводов, электрических сетей и устройств для установки душевых кабин, “джакузи”, стиральных машин повышенной мощности и других сантехнических и бытовых приборов нового поколения).

Перепланировка квартиры – это изменение его конфигурации, требующее внесения изменения в технический паспорт жилого помещения (перенос и разборку перегородок, перенос и устройство дверных проемов, разукрупнение или укрупнение многокомнатных квартир, устройство дополнительных кухонь и санузлов, расширение жилой площади за счет вспомогательных помещений, ликвидация темных кухонь и входов в кухни через квартиры или жилые помещения, устройство или переоборудование существующих тамбуров).

ля выполнения перепланировки и переустройства квартиры собственнику необходимо представить в администрацию района, города или администрацию поселения, городского округа следующие документы для согласования:

1) заявление о переустройстве и (или) перепланировке по форме, утвержденной уполномоченным Правительством Российской Федерации федеральным органом исполнительной власти;

2) правоустанавливающие документы на переустраиваемое и (или) перепланируемое жилое помещение (подлинники или засвидетельствованные в нотариальном порядке копии);

3) подготовленный и оформленный в установленном порядке проект переустройства и (или) перепланировки переустраиваемого и (или) перепланируемого жилого помещения;

4) технический паспорт переустраиваемого и (или) перепланируемого жилого помещения;

5) согласие в письменной форме всех членов семьи нанимателя (в том числе временно отсутствующих членов семьи нанимателя), занимающих переустраиваемое и (или) перепланируемое жилое помещение на основании договора социального найма (в случае, если заявителем является уполномоченный наймодателем на представление предусмотренных настоящим пунктом документов наниматель переустраиваемого и (или) перепланируемого жилого помещения по договору социального найма)

6) заключение органа по охране памятников архитектуры, истории и культуры о допустимости проведения переустройства и (или) перепланировки жилого помещения, если такое жилое помещение или дом, в котором оно находится, является памятником архитектуры, истории или культуры.

В течение 45 дней администрация должна принять решение о согласовании либо об отказе в согласовании перепланировки и переустройства. Только после этого собственник, в случае согласования, может приступить к перепланировке или переустройству. По окончании работ составляется акт приемочной комиссии, который направляется администрацией в центр технической инвентаризации.

Перевод квартиры в нежилое помещение возможен, если эта квартира расположена на первом этаже или над ним, если на первом этаже расположены нежилые помещения. Вход в переводимое помещение должен быть отдельным, а не из подъезда многоквартирного дома.

Чтобы перевести квартиру в нежилое помещение собственник квартиры должен представить следующие документы в администрацию района, города или поселения, городского округа для согласования:

1) заявление о переводе помещения;

2) правоустанавливающие документы на переводимое помещение (подлинники или засвидетельствованные в нотариальном порядке копии);

3) план переводимого помещения с его техническим описанием (в случае, если переводимое помещение является жилым, технический паспорт такого помещения);

4) поэтажный план дома, в котором находится переводимое помещение;

5) подготовленный и оформленный в установленном порядке проект переустройства и (или) перепланировки переводимого помещения (в случае, если переустройство и (или) перепланировка требуются для обеспечения использования такого помещения в качестве жилого или нежилого помещения).

Через 45 дней со дня получения документов администрация принимает решение о согласовании либо об отказе в согласовании перевода квартиры в нежилое помещение.

После получения согласования перевода собственник может приступить к работам. По окончании работ составляется акт приемочной комиссии, после чего администрация направляет данный акт в центр технической инвентаризации, если работы выполнены в соответствии с проектом.

Для рассмотрения вопроса о пригодности (непригодности) помещения для проживания и признания многоквартирного дома аварийным заявитель представляет в межведомственную комиссию по месту нахождения жилого помещения следующие документы:

а) заявление о признании помещения жилым помещением или жилого помещения непригодным для проживания и (или) многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции;

б) копии правоустанавливающих документов на жилое помещение, право на которое не зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним;

в) в отношении нежилого помещения для признания его в дальнейшем жилым помещением – проект реконструкции нежилого помещения;

г) заключение специализированной организации, проводившей обследование многоквартирного дома, – в случае постановки вопроса о признании многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции;

д) заявления, письма, жалобы граждан на неудовлетворительные условия проживания – по усмотрению заявителя.

Заявителем может выступить любой гражданин.

В случае если заявителем выступает орган государственного надзора (контроля), указанный орган представляет в комиссию свое заключение, после рассмотрения которого комиссия предлагает собственнику помещения представить указанные выше документы.

Комиссия рассматривает поступившее заявление или заключение органа государственного надзора (контроля) в течение 30 дней с даты регистрации и принимает решение (в виде заключения), либо решение о проведении дополнительного обследования оцениваемого помещения, многоквартирного дома.

В случае признания многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу администрация поселения или городского округа в течение 5 дней издает распоряжение о сроках отселения граждан.

Надлежащее содержание общего имущества в многоквартирном доме – это поддержание состояния, соответствующего требованиям различных нормативно-правовых актов: в частности, технических регламентов, государственных санитарно-эпидемиологических правил и норм, гигиенических нормативов, стандартов и иных документов.

Одинаковых многоквартирных домов не бывает. Все дома индивидуальны: имеют свои конструктивные различия и особенности, степень физического износа и технического состояния общего имущества. Состояние многоквартирных домов зависит от условий эксплуатации, места расположения и климата.

Статьей 210 Гражданского кодекса Российской Федерации регламентировано, что собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества. Статьей 249 ГК РФ предусмотрено, что каждый участник долевой собственности обязан участвовать в издержках по содержанию и сохранению общего имущества, кроме этого, подобная норма содержится в ч. 1 ст. 39 Жилищного кодекса Российской Федерации.

Кроме того, Постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 № 491, были утверждены Правила содержания общего имущества в многоквартирном доме, которые также устанавливают обязанность участия собственников нежилых помещений в многоквартирном доме в содержании и ремонте общего имущества путем внесения обязательных платежей и взносов.

Собственники, обладая общим имуществом в многоквартирном доме, владеют, пользуются и в установленных законодательством пределах распоряжаются этим имуществом. Владение, пользование и распоряжение общим имуществом осуществляется собственниками путем принятия на общем собрании совместных решений.

Общее собрание собственников является органом управления многоквартирным домом, причем высшим органом. Решение такого собрания обязательно для всех собственников, поэтому так важно всем принимать участие в проводимых собраниях. Только общее собрание собственников имеет право выбрать способ управления многоквартирным домом.

Более того, только на общем собрании принимается решение:

- о реконструкции многоквартирного дома, строительстве хозяйственных построек и других зданий, строений, сооружений, ремонте общего имущества в многоквартирном доме;

- о пределах использования земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, в том числе введение ограничений пользования им;

- о передаче в пользование общего имущества в многоквартирном доме;

- о размере платы за содержание и ремонт жилья в многоквартирном доме, в котором не созданы ни товарищество собственников жилья, ни жилищный кооператив, ни иной специализированный потребительский кооператив;

- о размере оплаты расходов на капитальный ремонт многоквартирного дома;

- об условиях договоров управления.

Этот перечень не является исчерпывающим.

Общее собрание может проводиться в очной форме, когда собственники помещений присутствуют на собрании для обсуждения вопросов повестки дня и голосования.

В случае если общее собрание проводится без совместного присутствия собственников помещений в многоквартирном доме, для выявления воли собственников по тому или иному вопросу используется заочная, письменная форма голосования.

При заочной форме общего собрания вопросы повестки должны быть сформулированы таким образом, чтобы любой собственник мог выразить свою позицию, ответив однозначно.

Кворум – это минимально необходимое количество голосов собственников, при котором принимаемые на собрании решения считаются правомочными. Законодательное требование о правомочности общего собрания собственников (о кворуме) связано с необходимостью присутствия на нем собственников помещений в многоквартирном доме или их представителей, обладающих более чем 50% голосов от общего числа голосов собственников.

Иными словами, общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме как орган управления многоквартирным домом только тогда вправе принимать решения по вопросам, включенным в повестку дня, когда к моменту его начала собирается такое количество собственников, которое обеспечивает соблюдение указанного требования о кворуме.

При заочной форме необходимо наличие соответствующего количества поступивших письменных решений собственников.

любом случае при отсутствии кворума решения общего собрания не будут иметь юридической силы!

Жилищный кодекс закрепил, что в общем собрании принимают участие и голосуют только собственники жилых и нежилых помещений многоквартирного дома или их представители.

В неприватизированных квартирах и комнатах граждане (наниматели) проживают на основании договоров социального найма. Эти жилые помещения находятся в муниципальной или государственной собственности. На общем собрании в конкретном многоквартирном доме от имени собственника (государства или муниципального образования) участвуют представители уполномоченных органов.

В случае если нанимателям будет предоставлено право (например, на основании доверенности) представлять собственника на общем собрании, то у них появится возможность участвовать в общем собрании собственников и голосовать по вопросам повестки.

В Жилищном кодексе РФ в качестве целей управления указаны: обеспечение благоприятных и безопасных условий проживания граждан, надлежащее содержание и пользование общим имуществом, а также предоставление коммунальных услуг.

Управление многоквартирным домом – это деятельность собственников помещений или уполномоченных ими организаций по его эксплуатации и улучшению.

В Жилищном кодексе Российской Федерации выделены следующие способы, один из которых обязаны выбрать собственники:

- непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме;

- управление товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом;

- управление управляющей организацией.

Способ управления может быть изменен в любое время на основании решения общего собрания.

При непосредственном управлении реализация выбранного способа подтверждается заключением собственниками помещений или уполномоченными ими лицами договоров, предусмотренных Жилищным кодексом Российской Федерации.

При выборе способа управления товариществом собственников жилья или потребительским кооперативом критериями реализации будет получение свидетельства о государственной регистрации ТСЖ или жилищного кооператива.

При выборе способа управление управляющей организацией, этот способ управления будет считаться реализованным, если собственники выбрали конкретную организацию и заключили с ней договор управления.

Если собственники помещений многоквартирного дома до 1 января 2007 года не выбрали и не реализовали способ управления многоквартирным домом, то органы местного самоуправления обязаны провести до 1 мая 2008 года открытый конкурс по выбору управляющей организации.

Конкурс должен проводиться в порядке, установленном Постановлением Правительства Российской Федерации от 06.02.2006 года № 75.

Органы государственной власти субъекта Российской Федерации вправе установить сроки начала и окончания проведения конкурсов для всех или отдельных муниципальных образований при условии их проведения не позднее 1 мая 2008 года.

Причем ранее возникшие обязательства организаций, отвечающих за содержание и ремонт многоквартирного дома, сохраняются до момента определения способа управления.

Следует обратить внимание, что собственники помещений в многоквартирном доме после 1 января 2007 года не утрачивают право на определение способа управления. Способ управления может быть выбран либо изменен в любое время на основании решения общего собрания и после указанной даты.

Непосредственное управление – это управление без посредников, самостоятельно, под свою ответственность. Непосредственный способ управления изначально предназначался для домов с небольшим количеством квартир, в которых собственники могут без затруднений собираться на общее собрание.

При таком способе каждый из собственников самостоятельно заключает договоры тепло-, электро-, водо- и газоснабжения, а также водоотведение. Договоры оказания услуг по содержанию и (или) выполнению работ по ремонту общего имущества в таком доме собственники помещений заключают на основании решений общего собрания. От имени собственников помещений в таком доме в отношениях с третьими лицами может действовать один из собственников помещений или иное лицо, имеющее доверенность в письменной форме, выданную ему всеми или большинством собственников помещений в таком доме.

Товарищество собственников жилья – это юридическое лицо (некоммерческая организация) которое создается по решению собственников помещений в многоквартирном доме. На общем собрании собственников утверждается Устав. Органами управления ТСЖ являются общее собрание членов товарищества и правление товарищества. Правление избирается из числа членов товарищества на срок не более двух лет. Из своего состава правление избирает Председателя, который действует без доверенности от имени товарищества. Правление отчитывается о своей деятельности перед общим собранием собственников.

В одном многоквартирном доме может быть создано только одно товарищество собственников жилья. При этом ТСЖ может быть создано при объединении нескольких многоквартирных домов.

Кроме ЖСК существуют еще Жилищные кооперативы, Жилищные накопительные кооперативы и другие специализированные кооперативы. В качестве способа управления может быть выбран ЖСК, ЖК или иной специализированный кооператив, целью которого является управление многоквартирным домом.

Жилищные кооперативы создаются для приобретения за счет средств членов кооператива готового жилья, реконструкции и последующего содержания (управления) многоквартирного дома, тогда как ЖСК создается для строительства нового жилья. Правовое положение жилищного кооператива и его членов аналогично ЖСК.

Жилищный накопительный кооператив не преследует цели управления многоквартирным домом, он создается для удовлетворения потребности членов кооператива в жилых помещениях. Получив в собственность жилое помещение в многоквартирном доме после полной выплаты паевого взноса, член жилищного накопительного кооператива приобретает вместе с этим обязанность содержать общее имущество многоквартирного дома и участвовать в определении способа управления многоквартирным домом.

Юридическое лицо любой организационно-правовой формы или индивидуальный предприниматель, управляющие многоквартирным домом на основании договора управления.

Собственники помещений имеют возможность выбирать управляющую организацию и контролировать ее деятельность на основании договора управления, в котором закрепляется ответственность за надлежащее исполнение обязательств управляющей организации. Следует отметить, что многоквартирный дом может обслуживать только одна управляющая организация.

Управляющая организация приобретает коммунальные ресурсы (холодная вода, горячая вода, электрическая энергия, газ, бытовой газ в баллонах, тепловая энергия, твердое топливо), предоставляет коммунальные услуги, отвечает за обслуживание внутридомовых инженерных систем, с использованием которых потребителю предоставляются коммунальные услуги.

Собственники помещений в многоквартирном доме, в котором не созданы товарищество собственников жилья либо жилищный кооператив или иной специализированный потребительский кооператив и управление которым осуществляется управляющей организацией, плату за жилое помещение и коммунальные услуги вносят этой управляющей организации.

Когда в качестве способа управления выбрана управляющая организация, договор управления многоквартирным домом заключается в письменной форме, с одной стороны, управляющей организацией, с другой стороны, собственниками помещений в многоквартирном доме. Один экземпляр договора находится у собственника помещения, а другой – у управляющей организации. Согласно этому договору управляющая организация в течение срока, указанного в договоре, за плату выполняет работы и оказывает услуги, связанные с надлежащим содержанием, эксплуатацией, ремонтом общего имущества многоквартирного дома, благоустройством земельного участка, на котором расположен дом, а также предоставлением коммунальных услуг собственникам помещений. В одном многоквартирном доме условия договора должны быть одинаковыми для всех собственников и утверждаться общим собранием при выборе способа управления и управляющей организации.

В договоре должны быть указаны:

- состав общего имущества многоквартирного дома, в отношении которого будет осуществляться управление, и адрес такого дома;

- перечень услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, порядок изменения такого перечня, а также перечень коммунальных услуг, которые предоставляет управляющая организация;

- порядок определения цены договора, размера платы за содержание и ремонт жилого помещения и размера платы за коммунальные услуги, а также порядок внесения такой платы;

- порядок осуществления контроля за выполнением управляющей организацией ее обязательств по договору управления.

В случае, когда общее собрание способом управления выбрало ТСЖ или кооператив, последние могут заключить договор управления с управляющей организацией от собственного имени, но в интересах собственников помещений в многоквартирном доме.

Управление многоквартирным домом – это сложный процесс. Некоторые виды работ должны выполняться высоко квалифицированным инженерным персоналом, в соответствии с требованиями безопасности. Как правило, профессиональные управляющие организации имеют необходимое материально-техническое и кадровое обеспечение, позволяющее решать различные задачи, возникающие при управлении многоквартирным домом. От способности организовать и обеспечить эффективное управление в значительной мере зависит уровень комфорта и безопасности жителей в многоквартирном доме.

Крайне важно нести ответственность за надлежащее управление и содержание. Решение всех этих задач собственникам может обеспечить заключение договора с профессиональной управляющей организацией, имеющей хорошую деловую репутацию.

Договор управления в обязательном порядке должен содержать права и обязанности сторон: управляющей организации и собственников или жилищного объединения (ТСЖ, ЖСК, ЖК и т.д.). Жилищным законодательством определены обязанности управляющей организации, которые можно разделить на следующие группы:

оказывать услуги по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в доме;

- предоставлять коммунальные услуги собственникам и прочим пользователям помещений;

- осуществлять иную деятельность по управлению домом, направленную на достижение целей управления, обозначенных в жилищном законодательстве. Некоторые услуги могут оказываться в случае достижения соглашения между сторонами договора управления.

В составе услуг управляющей организации по надлежащему содержанию и ремонту можно выделить:

- обеспечение поставки энергоресурсов (тепло, электроэнергия, газ) и воды, а также обеспечение водоотведения (канализация) по внутридомовым сетям (трубы для подачи холодной и горячей воды, газа, канализационные стоки, различные кабели и электропровода), контроль за соответствием исполнения договоров по количеству и качеству поставляемых ресурсов;

- планирование и организация работ по техническому обслуживанию, подготовке к сезонной эксплуатации многоквартирного дома и дворовой территории собственными силами или с привлечением подрядных организаций (обслуживание лифтового хозяйства, вентиляции и противопожарных систем, вывоз и обезвреживание мусора, уборка и санитарное содержание, уход за элементами озеленения и благоустройства);

- учет объема и качества, а также осуществление приемки работ, выполняемых подрядчиками;

- планирование и организация текущего и капитального ремонта;

- обеспечение целевого и рационального использования бюджетных средств, в случае их выделения управляющей организации;

- ведение технической документации по зданиям, сооружениям, коммуникациям и иным объектам, технические осмотры и обследования;

- работа с населением по вопросам соблюдения правил пожарной безопасности, электробезопасности и правил пользования системами инженерного оборудования;

- рассмотрение жалоб и устранение недостатков в обслуживании;

- сопровождение процессов переустройства помещений в многоквартирном доме в целях предупреждения ущерба;

- диспетчерское обслуживание дома в целях оперативного устранения аварийных ситуаций;

- расчет и учет платежей за жилищно-коммунальные услуги.

При капитальном ремонте производится комплексное устранение неисправностей всех изношенных элементов здания и оборудования, восстановление или замена их на более долговечные и экономичные, улучшение эксплуатационных показателей дома и другие мероприятия.

Капитальный ремонт может проводиться только специализированными организациями, как с отселением, так и без отселения жителей (в зависимости от перечня работ).

С учетом предложений управляющей организации о сроке начала капитального ремонта, необходимом объеме работ, стоимости материалов, порядке финансирования ремонта, сроках возмещения расходов принимается решение общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме об оплате расходов на капитальный ремонт многоквартирного дома.

Плата за жилое помещение и коммунальные услуги для нанимателя жилого помещения государственного или муниципального жилищного фонда, включает в себя:

- плату за пользование жилым помещением (плата за наем);

- плату за содержание и ремонт жилого помещения, включающую в себя плату за услуги и работы по управлению многоквартирным домом, содержанию и текущему ремонту общего имущества в многоквартирном доме. Затраты на проведение капитального ремонта общего имущества в многоквартирном доме возмещаются за счет собственника жилого помещения;

- плату за коммунальные услуги.

Плата за жилое помещение и коммунальные услуги для собственника помещения в многоквартирном доме включает в себя:

- плату за содержание и ремонт жилого помещения, включающую в себя плату за услуги и работы по управлению многоквартирным домом, содержанию, текущему и капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме;

- плату за коммунальные услуги.

Плата за коммунальные услуги включает в себя плату за холодное и горячее водоснабжение, водоотведение, электроснабжение, газоснабжение и теплоснабжение.

В соответствии со стандартом, управляющая организация обязана раскрывать следующую информацию:

а) общая информация об управляющей организации;

б) основные показатели финансово-хозяйственной деятельности управляющей организации (в части исполнения такой управляющей организацией договоров управления);

в) сведения о выполняемых работах (оказываемых услугах) по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме;

г) порядок и условия оказания услуг по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме;

д) сведения о стоимости работ (услуг) по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме;

е) сведения о ценах (тарифах) на коммунальные ресурсы.

Управляющими организациями информация раскрывается путем:

а) обязательного опубликования на официальном сайте в сети Интернет, определяемом уполномоченным федеральным органом исполнительной власти, а также на одном из следующих сайтов в сети Интернет, определяемых по выбору управляющей организации:

сайт управляющей организации;

сайт органа исполнительной власти субъекта Российской Федерации, определяемого высшим исполнительным органом государственной власти субъекта Российской Федерации;

сайт органа местного самоуправления муниципального образования, на территории которого управляющая организация осуществляет свою деятельность;

б) опубликования в официальных печатных средствах массовой информации, в которых публикуются акты органов местного самоуправления и которые распространяются в муниципальных образованиях, на территории которых управляющие организации осуществляют свою деятельность (далее – официальные печатные издания);

в) размещения на информационных стендах (стойках) в помещении управляющей организации;

г) предоставления информации на основании запросов, поданных в письменном или электронном виде.

В соответствии с пунктом 20 статьи 3.7 Федерального закона от 25 октября 2001 г. № 137-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» в редакции Федерального закона от 5 апреля 2021 г. № 79-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон №137-ФЗ и Закон № 79-ФЗ соответственно) наряду со случаями, предусмотренными данной статьей и другими федеральными законами, гражданин вправе приобрести в порядке, предусмотренном статьей 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ), бесплатно в собственность земельный участок (за исключением случаев, если такой земельный участок не может быть предоставлен в собственность в соответствии с ЗК РФ), который находится в его фактическом пользовании, если на таком земельном участке расположен гараж, являющийся объектом капитального строительства, находящийся в собственности данного гражданина и возведенный до дня введения в действие ГрК РФ.

Таким образом, если находящийся в собственности гражданина гараж возведен до 30 декабря 2004 г., то собственник этого гаража имеет право на приобретение в собственность бесплатно земельного участка, занятого этим гаражом, в порядке, установленном статьей 39.20 ЗК РФ..

Перечень документов, необходимых для оформления прав на гараж и земельный участок, занятый таким гаражом, предусмотрен пунктами 5, 6 и 8 статьи 3.7 Закона № 137-ФЗ.

В случае отсутствия документов на гараж, предусмотренных указанными нормами, к заявлению могут быть приложены один или несколько из следующих документов:

договор о подключении (технологическом присоединении) гаража к сетям инженерно-технического обеспечения;

договор о предоставлении коммунальных услуг в связи с использованием гаража;

документы, подтверждающие исполнение со стороны гражданина обязательств по оплате коммунальных услуг.

Законом субъекта Российской Федерации может быть предусмотрен дополнительный перечень документов, в случае отсутствия у гражданина документов, предусмотренных пунктами 5-7 статьи 3.7 Закона № 137-ФЗ.Таким образом, наличие правоустанавливающих документов на гараж не является безусловным требованием законодательства в качестве основания для применения положений Закона № 79-ФЗ.

Государственная регистрация прав на земельные участки и расположенные на них гаражи осуществляется в соответствии с частями 23-27 статьи 70 Федерального закона от 13 июля 2015 г. № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее – Закон № 218-ФЗ) на основании заявления уполномоченного органа государственной власти или органа местного самоуправления.

В случае, если гараж был возведен после вступления в силу ГрК РФ, то приобретение в собственность земельного участка, занятого гаражом, будет осуществляться в общем порядке, установленном главой V.1. ЗК РФ.

Согласно положениям подпункта 6 пункта 2 статьи 39.3 и пункта 1 статьи 39.20 ЗК РФ собственники зданий, сооружений имеют исключительное право на приобретение в собственность земельного участка, на которых они расположены без проведения торгов.

При этом приобретение земельного участка будет осуществляться
за плату, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Гражданину, заинтересованному в реализации «гаражной амнистии», следует обратиться в орган государственной власти или орган местного самоуправления, который уполномочен на предоставление земельных участков в соответствии со статьей 39.2 ЗК РФ с расположенным на нем гаражом, в целях установления его границ с последующим предоставлением в собственность или аренду.

Предоставление гражданам земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, для размещения (строительства) гаражей для собственных нужд осуществляется в порядке, установленном главой V.1 ЗК РФ с учетом особенностей, установленных статьей 3.7 Закона № 137-ФЗ. Предоставление образованного на основании данного решения земельного участка осуществляется после государственного кадастрового учета указанного земельного участка не позднее двадцати рабочих дней со дня направления заявителем в адрес уполномоченного органа технического плана гаража, расположенного на указанном земельном участке. Государственная регистрация права собственности на земельный участок, на котором расположен гараж, возведенный до дня введения в действие ГрК РФ, и который предоставлен в соответствии с Законом № 137-ФЗ гражданину в собственность бесплатно, осуществляется одновременно с государственным кадастровым учетом такого гаража (в случае, если ранее его государственный кадастровый учет не был осуществлен) и государственной регистрацией права собственности данного гражданина на такой гараж, которые осуществляются по заявлению исполнительного органа государственной власти или органа местного самоуправления, предоставивших данному гражданину указанный земельный участок.

Внесение изменений в записи Единого государственного реестра недвижимости (далее – ЕГРН) путем указания на вид объекта «здание» и на его назначение «гараж» осуществляется на основании заявления о государственном кадастровом учете и (или) о государственной регистрации прав на недвижимое имущество. При этом такое изменение осуществляется по желанию собственника. Следует отметить, что такие помещения в силу закона являются зданиями.

Форма заявления о государственном кадастровом учете недвижимого имущества и (или) государственной регистрации прав на недвижимое имущество приведена в приложении № 1 к приказу Росреестра от 19 августа 2020 г. № П/0310.

В указанной форме рекомендуется:

в реквизите 4 в ячейке «Помещение» графы «Вид:» проставлять отметку «√», в графе «Дополнительная информация» указывать слова «здание с назначением – «гараж»;

в реквизите 5 отмечать знаком «√» строки «учет изменений в связи с:», «приведением вида объекта недвижимости в соответствие с требованиями действующего законодательства»;

в реквизите 8.1 отмечать знаком «√» графу «представителем, действующим на основании федерального закона», в реквизите 8.1.2 заполнять соответствующие сведения об органе, представляющем заявление, - в случае представления заявления исполнительным органом государственной власти или органом местного самоуправления, предусмотренным статьей 39.2 ЗК РФ, по месту нахождения такого гаража;

в реквизите 14 «Примечание» указывать слова «в силу части 1 статьи 18 Закона № 79-ФЗ.

Исходя из положений статьи 5 Закона № 79-ФЗ в отношении инвалидов, как льготной категории граждан, закреплены дополнительные нормы в части использования земельных участков для стоянки технических или других средств передвижения инвалидов вблизи их места жительства.

При этом льготы в отношении инвалидов закреплены в положениях статьи 4 Закона № 79-ФЗ, согласно которой инвалиды имеют внеочередное право в порядке, установленном ЗК РФ, на предоставление земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, для строительства гаражей вблизи места жительства инвалидов или на использование земель или земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, для возведения гаражей, являющихся некапитальными сооружениями, либо стоянки технических или других средств передвижения инвалидов вблизи их места жительства без предоставления земельных участков и установления сервитута, публичного сервитута.

Таким образом, действие положений статьи 5 Закона № 79-ФЗ распространяется на всех граждан. Использование таких земельных участков будет осуществляться в соответствии с главой V.6 ЗК РФ в порядке, определенном нормативным правовым актом субъекта Российской Федерации. В отношении инвалидов установлены льготы относительно порядка предоставления и использования земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности для возведения гаражей, являющихся некапитальными сооружениями, либо стоянки технических или других средств передвижения инвалидов вблизи их места жительства.

Основания для отказа в предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов предусмотрены статьей 39.16 ЗК РФ.

Согласно пункту 3 статьи 3.7 Закона № 137-ФЗ в редакции Закона № 79-ФЗ на отношения, регулируемые пунктом 2 статьи 3.7 Закона № 137-ФЗ, не распространяются положения только подпунктов 8, 14 и 20 статьи 39.16 ЗК РФ.

Также в принятии решения о предварительном согласовании предоставления земельного участка или о предоставлении земельного участка наряду с основаниями, предусмотренными ЗК РФ, должно быть отказано, если данный гараж в судебном или ином предусмотренном законом порядке признан самовольной постройкой, подлежащей сносу (пункт 12 статьи 3.7 Закона № 137-ФЗ)

При этом наличие соответствующих прав у юридического лица (гаражного кооператива), в том числе права аренды, не является основанием для отказа в предоставлении земельного участка. Соответствующее право гаражного кооператива на образованный земельный участок, занятый гаражом, прекращается одновременно с предоставлением данного участка гражданину (пункт 17 статьи 3.7 Закона № 137-ФЗ).

Согласно статье 18 Закона № 79-ФЗ одноэтажные гаражи, которые блокированы общими стенами с другими одноэтажными гаражами, сведения о которых внесены ЕГРН как о помещениях в здании или сооружении, признаются самостоятельными зданиями. Внесение соответствующих изменений в записи ЕГРН осуществляется на основании заявления путем указания на вид объекта «здание» и на его назначение «гараж».

Заявление об изменении вида объекта недвижимости может быть представлено в орган регистрации прав:

1) исполнительным органом государственной власти или органом местного самоуправления, предусмотренными статьей 39.2 ЗК РФ, по месту нахождения такого гаража;

2) собственником такого гаража;

3) гражданином, которому предоставлен земельный участок, занятый таким гаражом;

4) лицом, уполномоченным решением общего собрания членов гаражного кооператива, членом которого является гражданин, использующий такой гараж.

При внесении в ЕГРН указанных сведений здания или сооружения, в которых в соответствии со сведениями ЕГРН были расположены указанные помещения, снимаются с государственного кадастрового учета при условии, что права на эти здания или сооружения не были зарегистрированы в ЕГРН.

Государственная регистрация прав на такие гаражи осуществляется в порядке, установленном Законом № 218-ФЗ, с учетом особенностей, установленных статьей 70 данного закона.

В соответствии с частью 1 статьи 39.36-1 ЗК РФ схема размещения гаражей, являющихся некапитальными сооружениями в отношении земель или земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, утверждается органами местного самоуправления поселений, городских округов или муниципальных округов, а на межселенных территориях органами местного самоуправления муниципальных районов в порядке, определенном нормативным правовым актом субъекта Российской Федерации.

Таким образом, нормативным актом субъекта Российской Федерации определяется как непосредственно порядок использования земель или земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, для возведения гражданами гаражей, являющихся некапитальными сооружениями, либо для стоянки технических или других средств передвижения инвалидов вблизи их места жительства, так и порядок утверждения схемы размещения таких объектов.

Исходя из положений статьи 39.15 ЗК РФ в случае принятия решения о предварительном согласовании предоставления земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, кадастровые работы по подготовке межевого плана (при необходимости образования земельного участка) и технического плана обеспечиваются заявителем – гражданином, заинтересованным в приобретении земельного участка и оформлении права на гараж. Согласно части 7 статьи 36 Федерального закона от 24 июля 2007 г. № 221-ФЗ «О кадастровой деятельности» (далее – Закон № 221-ФЗ) предельные максимальные цены (тарифы, расценки, ставки и тому подобное) кадастровых работ, выполняемых в отношении земельных участков, предназначенных для ведения личного подсобного хозяйства, садоводства, огородничества, строительства гаражей для собственных нужд или индивидуального жилищного строительства, и расположенных на таких земельных участках объектов недвижимости, могут устанавливаться субъектами Российской Федерации.

Также частью 1 статьи 18 Закона № 79-ФЗ установлено, что органы местного самоуправления поселений, городских округов или муниципальных округов, органы государственной власти субъектов Российской Федерации вправе обеспечить выполнение кадастровых работ или комплексных кадастровых работ в отношении гаражей и земельных участков, занятых такими гаражами, в случае, если в соответствующем бюджете были заложены средства на указанные цели.

В случае необходимости образования земельных участков, занятых гаражами граждан, и отсутствия утвержденного проекта межевания территории в соответствии с пунктом 2 статьи 11.3 ЗК РФ допускается утверждение схемы расположения земельного участка на кадастровом плане территории и обеспечение выполнения кадастровых работ по образованию нескольких земельных участков для последующего предоставления гражданам.

Выполнение комплексных кадастровых работ осуществляется в общем порядке, установленном главой 4.1 Закона № 221-ФЗ, поэтому образование земельных участков, занятых гаражами граждан, должно быть предусмотрено проектом межевания территории.

При отсутствии утвержденного проекта межевания территории и отсутствии возможности образования таких участков в ходе комплексных кадастровых работ, образование таких земельных участков может быть обеспечено путем выполнения обычных кадастровых работ на основании утвержденной схемы расположения земельных участков на кадастровом плане территории.

Приказ Минэкономразвития России от 8 декабря 2015 г. № 921 действует до даты признания его утратившим силу. В этой связи все положения требований, утвержденных этим приказом, являются действующими, в том числе и требования об указании наличия доступа к образуемым и измененным земельным участкам. Кроме того, с учетом вступления в силу Федерального закона от 30 апреля 2021 г. № 120-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон «О государственной регистрации недвижимости» и отдельные законодательные акты Российской Федерации» необходимо указывать наличие доступа и к уточняемым земельным участкам.

Дополнительно сообщаем, что Росреестром утвержден и направлен на государственную регистрацию в Минюст России приказ от 14 декабря 2021 г. № П/0592 «Об утверждении формы и состава межевого плана, а также требований к его подготовке», которым устанавливаются актуализированные в связи с изменениями законодательства требования к межевому плану земельного участка.

В соответствии с пунктом 13 статьи 3.7 Закона № 137-ФЗ в принятии решения о предварительном согласовании предоставления земельного участка или о предоставлении земельного участка, указанного в пункте 2 статьи 3.7 Закона № 137-ФЗ, при отсутствии иных оснований, предусмотренных ЗК РФ и пунктом 12 статьи 3.7 Закона № 137-ФЗ, не может быть отказано только на основании отсутствия в градостроительном регламенте, утвержденном применительно к территориальной зоне, в границах которой находится гараж, вида разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства, предусматривающего возможность размещения гаражей в границах такой территориальной зоны, либо на основании того, что испрашиваемый земельный участок предоставлен гаражному кооперативу. В решении о предварительном согласовании предоставления земельного участка или о предоставлении земельного участка указывается вид разрешенного использования земельного участка, предусматривающий возможность размещения гаража.

В этой связи, а также в связи с тем, что в данном случае вид разрешенного использования земельного участка устанавливается актом уполномоченного органа власти, а не выбирается правообладателем, положения пункта 33.1 части 1 статьи 26 Закона № 218-ФЗ не должны применяться.

Законом № 79-ФЗ установлены исключения, связанные только с видами разрешенного использования земельных участков, занятых гаражами граждан.

Отмечаем, что Классификатор видов разрешенного использования земельных участков, утвержденный приказом Росреестра от 10 ноября 2020 г. № П/0412 дополнен видом разрешенного использования «размещение гаражей для собственных нужд». Указанные изменения вступили в силу 1 сентября 2021 г.

Если в градостроительном регламенте предельные размеры земельных участков установлены применительно именно к указанному виду разрешенного использования, то несоблюдение требования о соответствии образуемого земельного участка предельным минимальным размерам будет являться причиной приостановления учетных действий в соответствии с пунктом 28 части 1 статьи 26 Закона
№ 218-ФЗ.

Положениями пункта 9 части 5 статьи 8 Закона № 218-ФЗ установлены виды назначения здания, в том числе «гараж».

В соответствии с частью 13 статьи 24 Закона № 218-ФЗ форма декларации об объекте недвижимости и требования к ее подготовке утверждены приказом Минэкономразвития России от 18 декабря 2015 г. № 953 (далее – декларация, Требования).

В форме декларации и Требованиях отсутствует указание на назначение здания «гараж».

Согласно пункту 6 Требований декларация может оформляться в форме электронного или бумажного документа. При оформлении декларации в форме электронного документа декларация подготавливается в виде XML-документа, созданного с использованием XML-схем, обеспечивающего считывание и контроль представленных данных, и заверяется усиленной квалифицированной электронной подписью лица, заполнившего декларацию (пункт 7 Требований).

Учитывая изложенное, до принятия приказа Росреестра «Об утверждении формы декларации об объекте недвижимости и требования к ее подготовке и состава содержащихся в нем сведений», разработка которого осуществляется в настоящее время, при оформлении декларации в форме бумажного документа в пункте 1.2 реквизита «Вид, назначение и наименование объекта недвижимости» формы декларации может быть добавлена строка, содержащая назначение здания «гараж», либо в ячейке с назначением здания «нежилое» проставляется знак «V» и в свободном поле данной строки указывается слово «гараж».

В соответствии с частью 26 статьи 70 Закона № 218-ФЗ межевой план земельного участка и технический план гаража могут быть подготовлены на основании решения о предварительном согласовании предоставления земельного участка, однако решение о предварительном согласовании предоставления земельного участка не является единственным и (или) обязательным документом, используемым при выполнении кадастровых работ и подготовке декларации и технического плана здания гаража.

Согласно подпункту 1 пункта 2, абзацу первому пункта 5 статьи 3.7 Закона № 137-ФЗ к заявлению о предварительном согласовании предоставления земельного участка или заявлению о предоставлении земельного участка (государственный кадастровый учет которого осуществлен) в числе прочих документов прилагается документ о предоставлении или ином выделении гражданину земельного участка либо о возникновении у гражданина права на использование такого земельного участка по иным основаниям.

В этом случае в реквизите «Правоустанавливающие, правоудостоверяющие документы на объект недвижимости (земельный участок, на котором расположено здание, сооружение, объект незавершенного строительства)» декларации указываются реквизиты названных документов.

В случае, предусмотренном подпунктом 2 пункта 2 статьи 3.7 Закона № 137-ФЗ, в реквизите «Правоустанавливающие, правоудостоверяющие документы на объект недвижимости (земельный участок, на котором расположено здание, сооружение, объект незавершенного строительства)» декларации приводятся реквизиты документов, перечисленных в абзацах втором и третьем пункта 6 статьи 3.7 Закона № 137-ФЗ (документ, подтверждающий предоставление или иное выделение земельного участка, из которого образован или должен быть образован испрашиваемый земельный участок, гаражному кооперативу либо иной организации, при которой был организован гаражный кооператив, для гаражного строительства и (или) размещения гаражей, или документ, подтверждающий приобретение указанными кооперативом либо организацией права на использование такого земельного участка по иным основаниям; решение общего собрания членов гаражного кооператива о распределении гражданину гаража и (или) указанного земельного участка либо иной документ, устанавливающий такое распределение, и (или) документ, выданный гаражным кооперативом, подтверждающий выплату таким гражданином пая (паевого взноса), в том числе без указания на то, что выплата такого пая (паевого взноса) является полной, и (или) подтверждающий факт осуществления строительства гаража данным кооперативом или указанным гражданином).

В случае применения положений части 26 статьи 70 Закона № 218-ФЗ в реквизите «Правоустанавливающие, правоудостоверяющие документы на объект недвижимости (земельный участок, на котором расположено здание, сооружение, объект незавершенного строительства)» декларации указываются наименование, дата и номер решения о предварительном согласовании предоставления земельного участка.

В случае если в отношении земельного участка, указанного в части 25 статьи 70 Закона № 218-ФЗ, осуществлен государственный кадастровый учет, в реквизите «Правоустанавливающие, правоудостоверяющие документы на объект недвижимости (земельный участок, на котором расположено здание, сооружение, объект незавершенного строительства)» декларации указываются наименования и реквизиты документов, подтверждающих права на соответствующий земельный участок, который был учтен (при наличии сведений о таких документах).

Учитывая положения части 5 статьи 24 Закона № 218-ФЗ, части 4.2 статьи 1 Закона № 221-ФЗ, Требований к подготовке технического плана и состава содержащихся в нем сведений, контур здания определяется кадастровым инженером при выполнении кадастровых работ на основании документов и сведений, предоставленных заказчиком кадастровых работ в зависимости от объемно-планировочных решений конкретного здания.

При отсутствии проектной документации в отношении гаражей, блокированных общими стенами с другими гаражами, контур отдельного здания определяется исходя из толщины стен, являющихся «общими» для таких гаражей.

При этом в целях обеспечения формирования единых подходов к осуществлению кадастровой деятельности пунктом 11 части 6 статьи 30.3 Закона № 221-ФЗ установлена обязанность национального объединения кадастровых инженеров разработать и утвердить типовые стандарты осуществления кадастровой деятельности.

В силу части 19 статьи 40 Закона № 218-ФЗ наличие в ЕГРН записей о государственной регистрации вещных прав на здание, сооружение с одновременной государственной регистрацией вещных прав на помещения, машино-места в таких здании, сооружении не допускается. Кроме того, в соответствии с пунктом 1 части 2 статьи 18 Закона № 79-ФЗ с государственного кадастрового учета снимаются здания или сооружения, в которых в соответствии со сведениями ЕГРН были расположены указанные в части 1 статьи 18 Закона № 218-ФЗ помещения, при условии, что права на эти здания или сооружения не были зарегистрированы в ЕГРН.

С учетом изложенного, положения части 1 статьи 18 Закона № 79-ФЗ не подлежат применению в случае, если право на здание или сооружение, в котором находятся помещения, зарегистрировано в ЕГРН.

При наличии зарегистрированного права собственности кооператива на здание оформление права собственности гражданина на гараж возможно в судебном порядке.

Исходя из положений части 7.3 статьи 40 Закона № 218-ФЗ снятие с государственного кадастрового учета здания или сооружения, в котором располагались помещения, указанные в части 1 статьи 18 Закона № 79-ФЗ, будет осуществляться после изменения вида объекта недвижимости всех расположенных в здании или сооружений «помещений».

В этой связи обращаем внимание, что заявления об изменении вида объекта недвижимости и его назначения могут быть представлены исполнительным органом государственной власти или органом местного самоуправления, предусмотренными статьей 39.2 ЗК РФ по месту нахождения такого гаража или лицом, уполномоченным решением общего собрания членов гаражного кооператива, членом которого является гражданин, использующий такой гараж (пункты 1 и 4 части 1 статьи 18 Закона № 79-ФЗ).

Указанной нормой может воспользоваться любой гражданин, если его гараж соответствует критериям, установленным Законом № 79-ФЗ, а не только лицо, указанное в подпунктах 6 и 7 статьи 39.5. Учитывая изложенное, ограничения, установленные пунктом 1 статьи 39.19 ЗК РФ на предоставление земельного участка в рамках Закона № 79-ФЗ не распространяются.

Кроме того, в соответствии со статьей 213 Гражданского кодекса Российской Федерации в собственности граждан и юридических лиц может находиться любое имущество, за исключением отдельных видов имущества, которое в соответствии с законом не может принадлежать гражданам или юридическим лицам.

Количество и стоимость имущества, находящегося в собственности граждан и юридических лиц, не ограничиваются, за исключением случаев, установленных законом.

В соответствии с пунктом 1 статьи 333.17 Налогового кодекса Российской Федерации (далее – НК РФ) плательщиками государственной пошлины признаются организации и физические лица, обращающиеся за совершением юридически значимых действий, предусмотренных главой 25.3 «Государственная пошлина» НК РФ.

Согласно части 23 статьи 70 Закона № 218-ФЗ государственная регистрация права собственности на земельный участок, на котором расположен гараж, возведенный до дня введения в действие ГрК РФ, и который предоставлен в соответствии с Законом № 137-ФЗ гражданину в собственность бесплатно, осуществляется одновременно с государственным кадастровым учетом такого гаража (в случае, если ранее его государственный кадастровый учет не был осуществлен) и государственной регистрацией права собственности данного гражданина на такой гараж, которые осуществляются по заявлению исполнительного органа государственной власти или органа местного самоуправления, предоставивших данному гражданину указанный земельный участок. Исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления после государственной регистрации права собственности гражданина на земельный участок, государственного кадастрового учета гаража (в случае, если ранее его государственный кадастровый учет не был осуществлен) и государственной регистрации права собственности гражданина на гараж обязан передать собственнику указанных объектов выданные в соответствии с частью 1 статьи 28 данного Закона выписки из ЕГРН об указанных объектах недвижимости.

Пунктом 2 статьи 3.7 Закона № 137-ФЗ определены условия предоставления в собственность гражданину бесплатно земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на котором расположен гараж.

При этом решение о бесплатном предоставлении такого земельного участка в собственность гражданину принимает исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления.

Следовательно, исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, как участник сделки, выступает заявителем при обращении в регистрирующий орган за государственной регистрацией права собственности на гараж и земельный участок под ним.

Подпунктом 4 пункта 1 статьи 333.35 НК РФ федеральные органы государственной власти, органы государственной власти субъектов Российской Федерации, органы местного самоуправления при их обращении за совершением юридически значимых действий, установленных главой 25.3 НК РФ, освобождены от уплаты государственной пошлины.

Таким образом, в случае обращения исполнительного органа государственной власти или органа местного самоуправления за государственной регистрацией прав собственности на рассматриваемые объекты недвижимости государственная пошлина на основании подпункта 4 пункта 1 статьи 333.35 НК РФ уплачиваться не должна.

Статья 3.7 Закона № 137-ФЗ не содержит нормы, которая предусматривает ограничение этажности гаража, используемого одним гражданином.

Таким образом, гараж может быть предоставлен в собственность бесплатно заинтересованному гражданину независимо от количества этажей в нем, при условии соблюдения требований, указанных в статье 3.7 Закона № 137-ФЗ.Ограничение по этажности предусмотрено при реализации положений части 1 статьи 18 Закона № 79-ФЗ.

Также отмечаем, что в силу части 8 статьи 18 Закона № 79-ФЗ особенности реализации «гаражной амнистии» могут устанавливаться на территориях субъектов Российской Федерации – городов федерального значения Москвы, Санкт-Петербурга и Севастополя нормативными правовыми актами указанных субъектов Российской Федерации.

Положениями части 18 статьи 9 Закона Республики Крым от 31 июля 2014 г. № 38-ЗРК «Об особенностях регулирования имущественных и земельных отношений на территории Республики Крым» также устанавливаются ограничения по этажности.

Положениями статьи 3.7. Закона № 137-ФЗ установлены случаи, при которых гражданин имеет право на приобретение в собственность гаража, являющегося объектом капитального строительства и земельного участка, на котором расположен гараж.

Таким образом, земельные участки, на которых расположены некапитальные сооружения, как и сами некапитальные сооружения не оформляются в собственность или в аренду в порядке, установленном Законом № 79-ФЗ.

Исключение из данной нормы предусмотрено пунктом 14 статьи 3.7 Закона № 137-ФЗ.

Согласно положениям части 8 статьи 18 Закона № 79-ФЗ нормативными правовыми актами городов федерального значения Москвы, Санкт-Петербурга и Севастополя на территории указанных городов могут быть установлены особенности предоставления гражданам, указанным в пункте 2 статьи 3.7 Закона № 137-ФЗ, земельных участков, занятых гаражами, являющимися объектами капитального строительства.

Положениями указанной нормы предоставляется возможность для городов федерального значения Москвы, Санкт-Петербурга и Севастополя, учитывая особенности регулирования земельных отношений и отношений в области градостроительной деятельности на территории данных субъектов, установить особенности правового регулирования правоотношений, связанных с реализацией Закона № 79-ФЗ.

Согласно пункту 4 статьи 3.7 Закона № 137-ФЗ заявитель отдельно указывает, что гараж возведен до дня введения в действие ГрК РФ в заявлении о предварительном согласовании предоставления земельного участка или о предоставлении земельного участка.

Положения пунктов 5 и 6 статьи 3.7 Закона № 137-ФЗ устанавливают перечень необходимых документов, которые прилагаются к заявлению о предварительном согласовании предоставления земельного участка или о предоставлении земельного участка гражданину.

В соответствии с пунктом 8 статьи 3.7 Закона № 137-ФЗ к заявлению гражданина о предоставлении земельного участка, на котором расположен гараж, (за исключением случаев, когда такое заявление подавать не требуется) наряду с документами, предусмотренными данной статьей, прилагается технический план указанного гаража, в котором среди прочих сведений должен быть указан либо год ввода в эксплуатацию, либо год завершения строительства соответствующего здания.

Также отмечаем, что законом субъекта Российской Федерации может быть предусмотрен перечень документов, которые могут быть представлены гражданином для подтверждения соответствия земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, условиям, предусмотренным пунктом 2 статьи 3.7 Закона № 137-ФЗ, в случае отсутствия у гражданина документов, предусмотренных пунктами 5 – 7 данной статьи, подтверждающих такое соответствие. При этом требование дополнительных документов при наличии у гражданина документов, предусмотренных настоящей статьей, не допускается.

В соответствии с частью 1 статьи 18 Закона № 79-ФЗ одноэтажные гаражи, которые блокированы общими стенами с другими одноэтажными гаражами, сведения о которых внесены в ЕГРН как о помещениях в здании или сооружении, признаются самостоятельными зданиями. Внесение соответствующих изменений в записи ЕГРН осуществляется путем указания на вид объекта «здание» и на его назначение «гараж» на основании заявления.

В соответствии с пунктом 1 статьи 39.20 ЗК РФ если иное не установлено данной статьей или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.

Также отмечаем, что собственник гаража, который является объектом капитального строительства и который возведен до введения в действие ГрК РФ (до 30 декабря 2004 г.), вправе приобрести земельный участок, на котором расположен такой гараж, в собственность бесплатно (за исключением случаев, если такой земельный участок не может быть предоставлен в собственность в соответствии с ЗК РФ) (пункт 20 статьи 3.7 Закона № 137-ФЗ).

Таким образом, гаражи, сведения о которых внесены в ЕГРН как о помещениях в здании, признаются в силу закона зданиями. При этом собственник здания (гаража) вправе обратиться в уполномоченный орган государственной власти или орган местного самоуправления о предоставлении в собственность земельного участка, на котором расположен гараж, до внесения соответствующих изменений в ЕГРН.

Законодательством Российской Федерации понятие «вблизи места жительства» не определено.

Предоставление земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности для строительства гаражей вблизи места жительства инвалидов или на использование земель или земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, для возведения гаражей, являющихся некапитальными сооружениями, либо стоянки технических или других средств передвижения инвалидов вблизи их места жительства без предоставления земельных участков и установления сервитута, публичного сервитута. осуществляется в порядке, установленном ЗК РФ.

Возможность образования земельных участков определяется в каждом конкретном случае с учетом требований, изложенных в статье 11.9 ЗК РФ, в иных правовых актах (включая документы территориального планирования, правила землепользования и застройки).

Как представляется из прямого толкования положения статьи 15 Закона 181-ФЗ не связывают право инвалида на получение места для строительства гаража или стоянки для технических и других средств передвижения с обеспечением инвалида транспортным средством, полученным от органов социальной защиты населения в бесплатное пользование.

Вместе с тем судебная практика по данному вопросу является противоречивой. Так, например, согласно позиции Верховного Суда Российской Федерации, изложенной в определении от 13 сентября 2006 г. № 5-Г06-84, указанное положение статьи 15 Закона № 181-ФЗ распространяется лишь на инвалидов, получивших автомототранспорт как техническое средство реабилитации инвалида через органы социальной защиты в бесплатное пользование при установлении медицинских показаний в целях обеспечения компенсации или устранения стойких ограничений жизнедеятельности инвалида.

Согласно части 1 статьи 38 ГрК РФ, предельные (минимальные и (или) максимальные) размеры земельных участков и предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства включают в себя предельные (минимальные и (или) максимальные) размеры земельных участков, в том числе их площадь.

При этом такие параметры градостроительным регламентом могут не устанавливаться (часть 1.1 статьи 38 ГрК РФ).

Между тем Закон № 79-ФЗ устанавливает исключения по применению градостроительного регламента только в отношении вида разрешенного использования земельного участка (пункт 13 статьи 3.7 Закона № 137-ФЗ).

Таким образом, предельные параметры и размеры могут применяться только в случае, если они предусмотрены применительно к такому виду разрешенного использования.

В указанных нормах речь идет о наличии (установлении) права гражданина на земельный участок, расположенный непосредственно под гаражом, на основании имеющихся у него документов. Содержащиеся в указанных нормах положения об ином способе выделения гражданину земельного участка и иных основаниях возникновения права у гражданина на использование такого земельного участка, по мнению Росреестра, предполагают необходимость учета особенностей законодательства, действовавшего до вступления в силу ГрК РФ.

Например, к таким документам могут быть отнесены решения совхозов, учреждений, предприятий о выделении земельного участка гражданину для размещения гаража. Также следует отметить, что реализация Закона № 79-ФЗ в целом не поставлена в зависимость от наличия документа, предусматривающего предоставление земельного участка гражданину или гаражному кооперативу.

Также информируем, что законом субъекта Российской Федерации может быть предусмотрен перечень документов, которые могут быть предоставлены гражданином для подтверждения соответствия земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, условиям, предусмотренным пунктом 2 статьи 3.7 Закона № 137-ФЗ, в случае отсутствия у гражданина документов, предусмотренных пунктами 5-7 данной статьи, подтверждающих такое соответствие. При этом требование дополнительных документов при наличии у гражданина документов, предусмотренных данной статьей, не допускается.

В соответствии с Федеральным законом от 27 февраля 2003 г. № 29-ФЗ «Об особенностях управления и распоряжения имуществом железнодорожного транспорта» земельные участки полосы отвода железной дороги находятся в федеральной собственности и предоставляются ОАО «РЖД» для размещения и эксплуатации объектов железнодорожного транспорта.

Порядок и условия пользования земельными участками полосы отвода железной дороги установлены постановлением Правительства Российской Федерации от 29 апреля 2006 г. № 264 «О порядке пользования земельными участками, являющимися федеральной собственностью и предоставленными открытому акционерному обществу «Российские железные дороги».

В силу абзаца 1 статьи 39.16 ЗК РФ уполномоченный орган принимает решение об отказе в предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов в случае, если испрашиваемый земельный участок предоставлен на праве постоянного (бессрочного) пользования, безвозмездного пользования, пожизненного наследуемого владения или аренды.

Таким образом, по мнению Росреестра, предоставление такого земельного участка в собственность возможно в судебном порядке или путем образования отдельного земельного участка под гаражом при условии отказа ОАО «РЖД» от права аренды на образуемый земельный участок в установленном порядке.

По общему правилу образование земельных участков из земель или земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется в порядке, установленном статьей 11.3 ЗК РФ, в соответствии с пунктом 2 которой образование земельных участков допускается в соответствии с утвержденной схемой расположения земельного участка или земельных участков на кадастровом плане территории при отсутствии утвержденного проекта межевания территории с учетом положений, предусмотренных пунктом 3 данной статьи.

При этом как общий порядок предоставления земельного участка в собственность, установленный ЗК РФ, так и упрощенный порядок оформления прав на гаражи и земельные участки под ними, установленный Законом № 79-ФЗ определяет необходимость обращения гражданина в орган местного самоуправления с заявлением о предварительном согласовании предоставления земельного участка или о предоставлении земельного участка, расположенного именно под гаражом, который используется этим гражданином c приложением необходимых документов, в числе которых представляется схема расположения земельного участка, в случае отсутствия проекта межевания территории.

Гражданин на основании схемы расположения земельного участка может образовать земельный участок только под своим гаражом. В целях раздела земельного участка под несколькими гаражами возможна подготовка проекта межевания территории.

Наличие сведений о выплате паевого взноса не является единственно возможным условием для приобретения гражданином земельного участка и расположенного на нем гаража.

Положения пункта 6 статьи 3.7 Закона № 137-ФЗ устанавливают перечень необходимых документов, которые прилагаются к заявлению гражданина о предварительном согласовании предоставления земельного участка или о предоставлении земельного участка, который образован из земельного участка, предоставленного гаражному кооперативу.

В случае отсутствия у гражданина одного из документов, указанных в абзаце втором или третьем пункта 6 статьи 3.7
Закона № 137-ФЗ, вместо данного документа к заявлению могут быть приложены один или несколько документов, предусмотренных абзацами третьим и четвертым пункта 5 данной статьи, в частности, например, технический паспорт объекта недвижимости (выдавался до 1 января 2013 г.), договор о предоставлении коммунальных услуг в связи с использованием гаража, и (или) документы, подтверждающие исполнение со стороны гражданина обязательств по оплате коммунальных услуг.

Исходя из буквального толкования норм статьи 6 Закона № 79-ФЗ представляется, что основными условиями для приобретения в собственность бесплатно земельного участка, расположенного под гаражом, являются возведение этого гаража до дня введения в действие ГрК РФ и возникновение права собственности на него в порядке, установленном законодательством.

При этом в случае если гараж был приобретён по договору купли-продажи после введения в действие ГрК РФ при соблюдении указанных требований возможно приобретение земельного участка в собственность бесплатно по основаниям, предусмотренным частью 20 статьи 3.7 Закона № 137-ФЗ.

В соответствии с частью 23 статьи 70 Закона № 218-ФЗ государственная регистрация права собственности на земельный участок, на котором расположен гараж, возведенный до дня введения в действие ГрК РФ, и который предоставлен в соответствии с Законом № 137-ФЗ гражданину в собственность бесплатно, осуществляется одновременно с государственным кадастровым учетом такого гаража (в случае, если ранее его государственный кадастровый учет не был осуществлен) и государственной регистрацией права собственности данного гражданина на такой гараж, которые осуществляются по заявлению исполнительного органа государственной власти или органа местного самоуправления, предоставивших данному гражданину указанный земельный участок.

Государственный кадастровый учет и государственная регистрация прав на земельный участок в рамках «гаражной амнистии» предусмотрены пунктом 20 статьи 3.7 Закона № 137-ФЗ в том случае, если с соответствующим заявлением в Росреестр обращается собственник гаража, расположенного на таком земельном участке, который соответствует требованиям данной статьи.

Согласно пункту 20 статьи 3.7 Закона № 137-ФЗ, наряду со случаями, предусмотренными данной статьей и другими федеральными законами, гражданин вправе приобрести в порядке, предусмотренном статьей 39.20 ЗК РФ, бесплатно в собственность земельный участок (за исключением случаев, если такой земельный участок не может быть предоставлен в собственность в соответствии с ЗК РФ), который находится в его фактическом пользовании, если на таком земельном участке расположен гараж, являющийся объектом капитального строительства, находящийся в собственности данного гражданина и возведенный до дня введения в действие ГрК РФ.

Однако если право собственности гражданина на такой гараж зарегистрировано в ЕГРН, то предоставление в собственность бесплатно земельного участка, расположенного под гаражом, осуществляется в порядке, предусмотренном статьей 39.20 ЗК РФ с учетом положений Закона № 79-ФЗ. При этом раздел земельного участка осуществляется в общем порядке при условии согласия гаражного кооператива на такой раздел (пункт 4 статьи 11.2 ЗК РФ). В данном случае положения части 17 статьи 3.7 Закона № 137-ФЗ в части раздела земельного участка без согласия кооператива не применяются.

Таким образом, для целей оформления прав на земельный участок в соответствии со статьей 39.20 ЗК РФ необходимо прекратить право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком в порядке, предусмотренном статьей 53 ЗК РФ.

В соответствии с частью 1 статьи 18 Закона №79-ФЗ одноэтажные гаражи, которые блокированы общими стенами с другими одноэтажными гаражами, сведения о которых внесены в ЕГРН как о помещениях в здании или сооружении, признаются самостоятельными зданиями. Внесение соответствующих изменений в записи ЕГРН осуществляется путем указания на вид объекта «здание» и на его назначение «гараж» на основании заявления уполномоченного лица.

Таким образом, приобретение земельных участков, на которых расположены одноэтажные гаражи (помещение), в собственность бесплатно, возможно до внесения соответствующих изменений в записи ЕГРН, поскольку такие «помещения» признаются зданиями в силу закона.

Исчерпывающий перечень документов, необходимых для оформления прав на гараж и земельный участок, занятый таким гаражом, предусмотрен пунктами 5, 6 и 8 статьи 3.7 Закона № 137-ФЗ.

В случае отсутствия у гражданина одного из указанных документов, к заявлению могут быть, в частности приложен документ, подтверждающий проведение государственного технического учета и (или) технической инвентаризации гаража до 1 января 2013 года в соответствии с требованиями законодательства, действовавшими на момент таких учета и (или) инвентаризации, в котором имеются указания на заявителя в качестве правообладателя гаража либо заказчика изготовления указанного документа и на год его постройки, указывающий на возведение гаража до дня введения в действие ГрК РФ.

Также в соответствии с пунктом 11 статьи 3.7 Закона № 137-ФЗ законом субъекта Российской Федерации может быть предусмотрен перечень документов, которые могут быть представлены гражданином для подтверждения соответствия земельного участка условиям, требуемым для проведения «гаражной амнистии».

В соответствии с абзацем третьим пункта 5 статьи 3.7
Закона № 137-ФЗ в случае отсутствия у гражданина необходимых для предоставления земельного участка в собственность или аренду документов, указанных в данной статье, таким гражданином может быть приложен к соответствующему заявлению в том числе заключенный до дня введения в действие ГрК РФ договор о подключении (технологическом присоединении) гаража к сетям инженерно-технического обеспечения, и (или) договор о предоставлении коммунальных услуг в связи с использованием гаража.

При этом, положения Закона № 137-ФЗ не уточняют содержание указанных договоров. Представляется, что в качестве одной из стороны договора должен выступать заявитель о предоставлении земельного участка в собственность бесплатно.

В соответствии с частью 23 статьи 70 Закона № 218-ФЗ государственная регистрация права собственности на земельный участок, на котором расположен гараж, возведенный до дня введения в действие ГрК РФ, и который предоставлен в соответствии с Законом № 137-ФЗ гражданину в собственность бесплатно, осуществляется одновременно с государственным кадастровым учетом такого гаража (в случае, если ранее его государственный кадастровый учет не был осуществлен) и государственной регистрацией права собственности данного гражданина на такой гараж, которые осуществляются по заявлению исполнительного органа государственной власти или органа местного самоуправления, предоставивших данному гражданину указанный земельный участок.

Исходя из этого, воспользоваться механизмом, предлагаемым статьей 3.7 Закона №137-ФЗ, возможно только в случае одновременного осуществления государственного кадастрового учета и государственной регистрации прав на гараж и земельный участок, на котором он расположен.

Приобретение в собственность бесплатно исключительно гаража в рамках «гаражной амнистии» возможно в случае, если земельный участок, расположенный под таким гаражом предоставляется на праве аренды (пункт 19 статьи 3.7 Закона № 137-ФЗ).

Согласно пункту 20 статьи 3.7 Закона № 137-ФЗ наряду со случаями, предусмотренными статьей 3.7 Закона № 137-ФЗ и другими федеральными законами, гражданин вправе приобрести в порядке, предусмотренном статьей 39.20 ЗК РФ, бесплатно в собственность земельный участок (за исключением случаев, если такой земельный участок не может быть предоставлен в собственность в соответствии с ЗК РФ), который находится в его фактическом пользовании, если на таком земельном участке расположен гараж, являющийся объектом капитального строительства, находящийся в собственности данного гражданина и возведенный до дня введения в действие ГрК РФ.

При этом наличие права аренды гражданина на земельный участок, расположенный под гаражом, не является препятствием для реализации статьи 3.7 Закона № 137-ФЗ, поскольку это не предусмотрено законом, и подобное основание для отказа в предоставлении земельного участка ни Законом № 137-ФЗ, ни ЗК РФ не установлено.

Положения пункта 3 статьи 3.7 Закона № 137-ФЗ распространяются исключительно на отношения, регулируемые указанной статьей, при предоставлении в собственность или аренду земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности и расположенного на нем гаража, который является объектом капитального строительства и возведен до введения в действие ГрК РФ.

Таким образом, в соответствии с пунктом 20 статьи 3.7
Закона № 137-ФЗ земельный участок предоставляется в порядке, предусмотренном статьей 39.20 ЗК РФ.

Перечень документов, прилагаемых к заявлению о предварительном согласовании предоставления земельного участка или о предоставлении земельного участка в собственность бесплатно на основании статьи 39.20 ЗК РФ установлен Приказом Росреестра
от 2 сентября 2020 г. № П/0321 «Об утверждении перечня документов, подтверждающих право заявителя на приобретение земельного участка без проведения торгов».

Предоставление документов, предусмотренных пунктом 5 и 6 статьи 3.7 Закона № 137-ФЗ не требуется, поскольку земельный участок в этом случае будет предоставляться в общем порядке в соответствии со статьями 39-14-39.17 ЗК РФ

Согласно пункту 4 статьи 3.7 Закона № 137-ФЗ заявитель отдельно указывает, что гараж возведен до дня введения в действие ГрК РФ в заявлении о предварительном согласовании предоставления земельного участка или о предоставлении земельного участка. Положения пунктов 5 и 6 статьи 3.7 Закона № 137-ФЗ устанавливают перечень необходимых документов, которые прилагаются к заявлению о предварительном согласовании предоставления земельного участка или о предоставлении земельного участка гражданину.

В соответствии с пунктом 8 статьи 3.7 Закона № 137-ФЗ к заявлению гражданина о предоставлении земельного участка, на котором расположен гараж, (за исключением случаев, когда такое заявление подавать не требуется) наряду с документами, предусмотренными данной статьей, прилагается технический план указанного гаража, в котором среди прочих сведений должен быть указан либо год ввода в эксплуатацию, либо год завершения строительства соответствующего здания.

Таким образом, предоставление дополнительных документов для подтверждения даты возведения гаража не предусмотрено. Кроме того, не представляется возможным определить содержание запросов, о которых идет речь в обращении, а также источники получения соответствующей дополнительной информации.

В соответствии с пунктами 5 и 6 Закона № 137-ФЗ к заявлению о предварительном согласовании предоставления земельного участка или о предоставлении земельного участка прилагается в том числе схема расположения земельного участка на кадастровом плане территории.

Таким образом, в целях реализации прав граждан на приобретение земельного участка и расположенного на нем гаража в собственность в рамках Закона № 79-ФЗ, необходимо произвести образование испрашиваемого земельного участка под каждым гаражом.

Положениями подпункта 2 пункта 1 статьи 3.7 Закона № 137-ФЗ установлены случаи, при которых гражданин, являющийся членом гаражного кооператива, имеет право на предоставление в собственность бесплатно земельного участка, расположенного непосредственно под гаражом, используемым этим гражданином. В целях установления наличия права у гражданина, являющегося членом гаражного кооператива, на упрощенный порядок оформления прав на гараж и земельный участок, расположенный под ним, к заявлению о предварительном согласовании предоставления земельного участка или о предоставлении земельного участка прилагаются документы, указанные в пункте 6 статьи 3.7 Закона № 137-ФЗ.

В случае отсутствия у гражданина одного из документов, указанных в абзаце втором или третьем пункта 6 статьи 3.7
Закона № 137-ФЗ, вместо данного документа к заявлению могут быть приложены один или несколько документов, предусмотренных абзацами третьим и четвертым пункта 5 данной статьи.

Таким образом, реализация Закона № 79-ФЗ не поставлена в зависимость от наличия сведений в ЕГРН о границах земельного участка, предоставленного гаражному кооперативу.

Также отмечаем, что наличие сведений в ЕГРН о праве собственности гаражного кооператива на единый земельный участок под гаражами является основанием для отказа уполномоченного органа власти в предоставлении гражданину индивидуального земельного участка под используемым гаражом, за исключением случаев, когда земельный участок предоставлен кооперативу на праве аренды или праве постоянного (бессрочного) пользования

В соответствии с пунктом 15 статьи 3.7 Закона № 137-ФЗ, земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, может быть предоставлен наследнику гражданина, указанного в данной статье.

В этом случае для предоставления земельного участка таким наследником должны быть представлены документы наследодателя, предусмотренные данной статьей, а также свидетельство о праве на наследство. При этом в свидетельстве о праве на наследство гараж может быть не поименован, однако сам по себе факт наличия такого свидетельства является основанием для предоставления земельного участка такому наследнику.

Также отмечаем, что процедура установления круга наследников не предусматривается положениями Закона № 137-ФЗ.

В связи с тем, что законодательство Российской Федерации не содержит понятия «многоэтажный гаражный комплекс» и «подземно-надземный гараж» не представляется возможным применить положения Закона № 79-ФЗ к данным объектам.

Кроме того, подпунктом 3 пункта 18 статьи 3.7 Закона №137-ФЗ установлено, что положения указанной статьи не регулируют правоотношения, связанные с созданием и использованием гражданами и юридическими лицами гаражей, находящихся в многоквартирных домах и объектах коммерческого назначения, а также подземных гаражей.